► Prêt hypothécaire: quelles sont les différences entre les prêts minimes et les prêts remboursables? et Regrouper vos crédits en ligne

Dans le cadre du financement d’un projet immobilier, les institutions financières peuvent parfois soumissionner entre un prêt à pénalité et un prêt remboursable. Ce dernier est le choix préféré de nombreux emprunteurs, mais un prêt à pénalité présente également des avantages en fonction du statut fiscal et des revenus de la personne concernée. Les enjeux sont vraiment différents si l’emprunteur souhaite louer le bien acquis ou y habiter. Cela dépend également de l’intention de lancer d’autres projets d’investissement. En d’autres termes, il faudra tout de même connaître la différence entre ces deux types de prêts avant de prendre une décision. Dans ce fichier, nous vous aidons à voir plus clairement.

Dans ce type de prêt, l’emprunteur ne rembourse les intérêts et les assurances que pendant la durée du prêt. Il ne rembourse le capital emprunté qu’une seule fois sur une même police à la fin du prêt. Ce dernier est généralement financé par une assurance vie souscrite par le bénéficiaire du prêt. À la fin du prêt, le montant accumulé au titre du contrat d’assurance-vie devrait pouvoir payer l’intégralité du capital. Par conséquent, les intérêts sont calculés sur le coût total non remboursable du capital emprunté pour la période de remboursement. Ainsi, il n’y aura pas de diminution des intérêts sur les prêts. Mais ce mécanisme fait le calcul sur une période de dix ans, rendant le prêt plus cher, presque deux fois plus cher qu’un prêt amortissable. Cependant, il s’avère avantageux dans certains cas, même s’il ne rentre pas dans le budget de tous les emprunteurs. Le premier avantage est que leurs remboursements mensuels sont inférieurs au prêt amortissement. Par conséquent, cette solution est applicable si l’emprunteur doit respecter les délais de remboursement d’un autre prêt ou si ses revenus sont susceptibles de baisser dans les années à venir. De plus, le paiement forfaitaire à effectuer au profit de la banque dans le cadre de l’assurance-vie n’est pas pris en compte dans l’estimation du taux d’endettement du débiteur.
D’un point de vue fiscal, cette option de remboursement peut également être rentable pour l’emprunteur. Les intérêts sur le prêt peuvent être déduits des revenus fonciers. Cependant, ils restent à leur niveau jusqu’à la fin du prêt. Cela permet à l’emprunteur de faire une réduction d’impôt significative. Ceci est particulièrement intéressant si le débiteur loue son bien ou possède un bien qui génère des revenus financiers. Par conséquent, il est possible pour l’emprunteur de baisser la taxe fiscale pour compenser partiellement le coût élevé du prêt, même si son investissement bénéficie d’une légère réduction d’impôt.
De plus, ce prêt concerne non seulement les actifs immobiliers de l’emprunteur mais également l’investissement financier. De plus, dans la plupart des cas, la blessure, le décès, etc. de l’assuré. Dans certains cas, l’assurance-crédit avec pénalités rembourse le prêt.
Bref, un bon prêt offre plus d’avantages aux personnes ayant des revenus financiers importants. Il est également intéressant pour ceux qui souhaitent investir dans d’autres projets de crédit ou maintenir leur taux d’endettement. Les non-résidents fiscaux peuvent également bénéficier de tels prêts dans certaines circonstances.
Bon à savoir: Dans le cas de l’épargne en assurance vie, ce type de prêt est tout aussi intéressant si le rendement de cette épargne est proche du taux du prêt. De plus, son principal inconvénient est qu’il offre un taux plus élevé que le prêt amortissable. Le taux moyen pour un taux d’intérêt à 20 ans est d’environ 2,60% tandis que pour un prêt hypothécaire amortissable, il est d’environ 2%.

Ce mode de financement est plus courant dans le cadre d’une acquisition immobilière majeure. Pour ce type de prêt, le capital emprunté sera remboursé par une mensualité fixe jusqu’à la fin du prêt. Chaque mensualité comprend une partie des intérêts et une partie du capital emprunté. Les intérêts seront calculés sur le capital restant à rembourser. Le remboursement peut être effectué à chaque date anniversaire du contrat ou trimestriellement, selon la disponibilité de l’emprunteur. Contrairement aux prêts condamnés à une amende, l’intérêt sur ces dettes est que l’intérêt payable diminue avec le temps. Notez également que pour être éligible à ce type de prêt, le banquier doit évaluer le taux d’endettement de l’emprunteur. Cela ne doit pas dépasser 30%. Il devra également vérifier le scoring bancaire, c’est-à-dire la fiabilité de ses revenus et sa solvabilité selon une méthode bancaire particulière. Cela permet à l’institution bancaire de s’assurer que le demandeur de prêt respecte les délais. À noter que dans le cas d’une pénalité de prêt, la banque impose une exigence plus importante en imposant le gage du prêt sur un contrat d’assurance-vie. Généralement, il n’impose une amende au demandeur de prêt que l’épargne correspondant à au moins 30% du capital emprunté. Plus il a accumulé d’économies lors de la création de son dossier, plus il ne fera pas d’effort de financement.

Pour illustrer ces deux principes de prêt, prenons l’exemple d’une hypothèque de 150 000 euros. Le prêt est d’une durée de 15 ans. La qualité du dossier de l’emprunteur est bonne dans les deux cas. Le taux hypothécaire, hors assurance, est le même pour les deux types de prêts: 3,30%. Dans ce cas, la mensualité sera de 43,63 euros pour l’amende et 95,43 euros pour le prêt amorti. En général, les remboursements mensuels de prêt pour le prêt final sont moins importants que les remboursements de prêts amortissables car ils consistent uniquement en intérêts et en assurances.

Pour le même taux d’emprunt, l’emprunteur peut profiter d’une importante économie d’impôt avec la pénalité d’emprunt. Cependant, ce type de prêt a généralement un taux et des intérêts plus élevés que le prêt amortissable. Ceci est plus avantageux pour l’emprunteur car cela signifie une réduction des impôts à payer. En revanche, pour le prêteur, le risque est plus élevé car le remboursement ne sera effectué que sur une période lointaine. Les caprices de la vie peuvent affecter la capacité d’emprunt de l’emprunteur. C’est pour se prémunir contre une telle éventualité que le taux annuel recommandé pour ce type de prêt soit théoriquement plus élevé que le prêt amortissable de même durée. Dans le contexte des amendes, il convient de noter que ce ratio augmente au fur et à mesure que la durée du prêt s’étale. Cela permet au prêteur de maintenir un niveau global de rendement.
Bref, l’emprunteur prudent devrait envisager la méthode d’endettement la plus avantageuse pour son hypothèque. Il doit évaluer la base des revenus locatifs, les contraintes budgétaires et les opportunités d’investissement.

En cas de confusion dans la situation de premier propriétaire (divorce, perte d’emploi, décès du conjoint, etc.), la conversion d’un prêt hypothécaire en prêt remboursable peut être une solution intéressante pour éviter un défaut de remboursement. Pour faire ça rachat d’hypothèque C’est l’une des solutions possibles si le prêteur n’est pas enclin à réduire le montant des conditions de prêt. Pour bénéficier de cette transaction, vous devez avoir au moins deux prêts en cours (ex: prêt hypothécaire et à la consommation ou prêt renouvelable).
Cet assemblage est simple à utiliser. Une institution financière concurrente achète tout ou partie de l’encours des prêts du souscripteur auprès d’anciens créanciers. Il les regroupe ensuite pour permettre au bénéficiaire de bénéficier d’une redevance mensuelle unique en fonction de ses revenus. Le montant de cette mensualité unique peut ainsi être réduit jusqu’à 60%. Avec cet ajustement de la dette et l’allongement de la période de rachat, le souscripteur peut sortir d’une situation inextricable tout en conservant le même cash flow. Dans le cadre de cette transaction, ils peuvent également bénéficier d’un prêt dit «cash». Ce crédit facultatif à inclure dans le rachat ne peut excéder 30 000 Euros. L’emprunteur peut l’utiliser pour financer ses besoins personnels.
Cependant, il faut noter que le rachat de crédit est une opération avantageuse s’il parvient à maîtriser son coût. On parvient donc à trouver le meilleur taux d’intérêt du marché et en même temps à négocier d’autres paramètres de l’opération tels que les frais de gestion, la prime d’assurance, les pénalités de remboursement anticipé. Pour faciliter ce travail, les emprunteurs peuvent passer par le simulateur en haut de ce site. Cet outil gratuit et sans engagement est conçu pour les aider à comparer plusieurs offres de rachat de prêts. S’ils en trouvent une qui convient à leur budget, il leur suffit d’envoyer l’offre signée au centre d’achat.

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